Как сделать: проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью

Счастлив тот, кто может с уверенностью сказать: «Мой дом – моя крепость», но далеко не всем покупка новенькой квартиры сулит такое счастье. Мечты стать хозяином собственной квартиры может омрачить немало обстоятельств. Нередки случаи, когда люди приобретают на праве собственности жилое помещение (квартиру), в которой, как оказывается позже, все еще проживают некоторые члены семьи прежнего собственника. Бывает и такое, что продажу квартир осуществляют те, кто в общем-то и не имеет на это никакого права, поскольку не является их собственником. Другие умудряются продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, особенно при перепродаже прав требования на будущую квартиру в новостройке по договорам уступки прав требования в долевом строительстве жилого дома. Как не оказаться в числе обманутых покупателей и воплотить свою давнюю мечту о собственной квартире без неприятных для себя и близких последствий? Профессиональные юристы пользуются отработанными правилами и процедурами проверки чистоты оформляемой сделки с недвижимостью. Эти подходы могут сослужить хорошую службу и обычному покупателю, решившему действовать на свой страх и риск. При покупке, продаже, сдаче в наем квартиры (или иного жилого помещения) необходимо выяснить: 1) является ли лицо, продающее или сдающее данное жилое помещение, правомочным на совершение данной сделки. Иными словами, следует определить, по какому праву продавец обладает данной квартирой, в результате какой сделки он ее получил, не оспариваются ли права продавца на данную квартиру в суде; 2) не наложен ли на данное помещение арест или другие обременения, есть ли ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает; 3) имеют ли права на данное жилое помещение какие-либо третьи лица, о которых продавец умышленно умалчивает; 4) не проводились ли в данном жилом помещении несогласованная (самовольная) перепланировка или переустройство; 5) кто зарегистрирован в данном жилом помещении и какие это может иметь последствия для клиента. Для выяснения всех этих вопросов можно, конечно, обратиться за помощью к профессионалам, в риэлторские агентства, но, как показывает практика, даже им не всегда можно доверять. Нередки случаи, когда недобросовестные риэлторы умышленно вводит клиента в заблуждение и совершают мошеннические действия с его недвижимым имуществом или денежными средствами. Либо в силу непрофессионализма проявляют безразличие и не соблюдают элементарных мер предосторожности от возможных недобросовестных действий со стороны контрагентов своего клиента. Результат и в первом, и во втором случае не предвещает ничего хорошего для покупателя недвижимости и приводит к неблагоприятным имущественным последствиям. Если вы сомневаетесь в добросовестности риэлтора, хотите избежать имущественных и денежных потерь, возьмите инициативу в свои руки и позаботьтесь о проверке юридической чистоты сделки с недвижимостью самостоятельно. Проверка продавца Прежде чем заключить с продавцом договор купли-продажи недвижимости, следует, прежде всего, убедиться тот ли перед Вами человек, за кого себя выдает и прописан ли он в продаваемой квартире. Об этом расскажет его паспорт и соседи по квартире. О дееспособности продавца расскажет его поведение. Если он, к примеру, демонстрирует признаки неадекватности или злоупотребления алкоголем, это должно насторожить. Возможно, не лишним в данном случае будет проверить, не состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если эти обстоятельства имеют место быть, существует риск того, что сделка может быть впоследствии оспорена (на основании того, что он был недееспособен). Проверка документов Следующий важный шаг – проверка документов, подтверждающих право собственности продавца на квартиру. Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Причем не следует в данном вопросе доверять копиям этих документов, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках. Удостовериться в том, не наложен ли на продаваемую квартиру арест или другие обременения, можно в бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения соответствующей проверки выдается справка и план из БТИ, которые в дальнейшем понадобятся при государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. Если в ходе проведенной проверки выяснится, что на жилое помещение когда-либо налагалось какое-то обременение, это должно послужить сигналом к тому, чтобы более детально изучить историю данного жилого помещения. Для этого следует проверить правоустанавливающие документы собственника продаваемого жилого помещения на предмет их соответствия тем сведениям, которые он сообщает, и тем, которые указаны в выписке из регистрационной палаты. Следует иметь ввиду, что перечень правоустанавливающих документов будет различным - в зависимости от способа приобретения права собственности. Наиболее распространенный набор таких документов: договор приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены и так далее. Однако основным документом во всех перечисленных случаях остается свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение. Так что перед совершением сделки купли-продажи недвижимости необходимо проверить его наличие и подлинность (достоверность). В случае если справка из БТИ содержит сведения о том, что в жилом помещении производилась перепланировка или переустройство, и при этом данный факт нигде не зарегистрирован, это может означать, что нынешний собственник или его предшественник самовольно провели данное переустройство жилого помещения или осуществили его перевод.
Справка Согласно части 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
История регистраций В ЖЭУ, ЖКО, адресном столе, паспортно-визовой службе можно узнать сведения о том, кто зарегистрирован в продаваемой квартире. Получив выписку с полной историей регистраций в этой квартире, изучите, кто там был зарегистрирован, выясните, почему выписался, при каких обстоятельствах, что с ним сейчас. Например, человек мог быть временно снят с регистрации из-за отправления в места лишения свободы. Если выяснится, что в данной квартире проживают зарегистрированы родственники собственника или кто-то еще, необходимо выяснить их планы на дальнейшее проживание в этом жилом помещении. Идеальная ситуация, когда на момент продажи квартиры в ней, кроме продавца, никто больше не зарегистрирован, в противном случае «лишних» людей придется выписывать через суд. Личный осмотр Не стоит забывать о значении такого метода проверки, как личный осмотр квартиры. При его проведении необходимо быть предельно внимательным. Полезно будет детально изучить планировку комнат и санузлов во всех подобных квартирах данного дома (это тоже можно узнать в БТИ) и сравнить с тем расположением, которое реально существует в приобретаемой квартире. Также следует обратить внимание на то, есть ли в квартире лоджия (балкон), остеклена ли она. Если да, то узнайте, получал ли продавец квартиры в свое время разрешение в пожарном надзоре на остекление лоджии, если нет, имейте в виду: рано или поздно нового собственника квартиры могут за это оштрафовать. Выясняем причину продажи Не лишним будет узнать, с какой целью продавец отчуждает квартиру – всегда должна быть логика в таком серьезном шаге. Если логика отсутствует или она вызывает сомнения, следует более тщательно проверить документы на квартиру. Особенно тщательно следует подходить к вопросу изучения документов при покупке квартиры, которая продается способом, не соответствующим наиболее распространенной сложившейся практике: 1) квартира продается «срочно». В данном случае есть повод полагать, что у продавца могут быть основания для быстрого избавления от недвижимости в связи с возможными арестом или иными обеспечительными мерами в отношении помещения или в связи с возможным скорым возникновением претензий от третьих лиц; 2) жилое помещение продается с большой скидкой (от 15% и более) – это должно насторожить, поскольку недвижимость всегда в цене и всегда востребована, соответственно, большие бонусы при продаже – скорее умысел, чем неосторожность; 3) квартира продается не собственником, а его представителями, которые скрывают личность собственника, препятствуют личному знакомству. Это обстоятельство может свидетельствовать либо об отсутствии собственника, либо о том, что собственник квартиры по документам является лишь подставной фигурой у мошенников; 4) продавец предъявляет не весь пакет документов, необходимых для совершения сделки. Это может быть следствием представления на сделку поддельных документов, которые либо готовятся непосредственно к самой регистрации и до определенного времени их просто не существует, либо документы подделаны заранее, однако, данные обстоятельства можно выяснить, и для устранения такой возможности продавцы не передают спорные документы до самой последней минуты сделки. Покупка квартиры – очень важный и ответственный шаг для каждого из нас, так что прежде чем подписать договор купли продажи, взвесьте все «за» и «против», подойдите к сделке осторожно и профессионально. И тогда удача непременно улыбнется Вам и Вашим близким! Удачных и чисnых Вам сделок! www.ikirov.ru
 Top